Профессиональное сопровождение покупки жилой недвижимости в Австралии на русском языке от 6950 USD

По двум важнейшим показателям, связанным с покупкой недвижимости – прозрачности и надежности существующей в стране схемы оформления владения землей (система Torrens) и юридическим нормам защиты интересов покупателя, Австралия входит в десятку мировых лидеров (по оценке Property Right Alliance за 2013 г.– 7-е место в мире, впереди Великобритании, Германии и США). Здесь есть развитая система риэлтерских агенств и различные ипотечные программы (Mortgage). В Австралии нет земельного обмана, «кинутых» дольщиков и не сданных в эксплуатацию объектов – об этом заботится закон.

Однако, не стоит обольщаться. При всех этих благах покупателю нужен свой агент. Дело в том, что риэлтор или агент девелопера защищают интересы продавца; чиновника, как известно, интересует только его зарплата. Проблемы, которые могут возникнуть у покупателя недвижимости, не имеющего своего агента, включают (это не исчерпывающий список, жизнь может подкинуть и другие проблемы):

  • переплата продавцу (данный объект можно было купить дешевле);
  • не самый выгодный покупателю Mortgage (у банка можно было выторговать лучшие условия);
  • неправильная оценка технического состояния объекта (что может потребовать значительных инвестиций для исправления неполадок, или быть неисправимо вообще);
  • неправильная оценка обременений (они называются в австралийских контрактах сделок с недвижимостью Encumbrances и Easements).

Квалифицированный агент на объекте средней рыночной стоимости может «заработать» покупателю от $ 200 000, не говоря уже об эксклюзивных объектах, где сумма экономии может быть в разы выше. Стоимость услуг агента составляет 4,5% от стоимости объекта, из них оплата за комплекс работ по поиску объекта, уторговыванию, проверке состояния и юридическому оформлению составляет 2,5% от оценочной стоимости, но не менее $7 950, и по оформлению (Mortgage) 2% от суммы кредита, но не менее $4 950. Таким образом, при затратах на оплату услуг агента порядка $13 000, покупатель может получить экономию в 20 раз больше.

Первая консультация для покупателя бесплатная. Выясняются его требования к объекту и его территориальному расположению, планируемый бюджет сделки. Прежде всего, выясняется:

  • недвижимость будет предназначена для проживания или для получения дохода;
  • квартира (блок квартир) в многоквартирном доме, или загородный дом-поместье (обычно на участке порядка нескольких гектаров), или дом в пригороде (обычно на участке порядка нескольких соток), или таунхауз, или квартирный блок в одноэтажном доме (здесь он называется Unit, и считается жильем экономкласса);
  • покупка на первичном или вторичном рынках (для нерезидентов первичный рынок ограничен, но есть схема для урегулирования этого вопроса);
  • частная покупка (Sale by private treaty), или покупка на аукционе (Sale by auction), или аренда с выкупом (Rent-to-buy schemes), или покупка земельного участка с документацией на объект и гарантией сдачи его к определенному сроку (Buying off the plan).

Все работы, выполняемые агентом в Австралии, предусматривают тщательную проверку любой информации, предоставляемой риэлтором или агентом девелопера, так как эти люди оплачиваются продавцом и, следовательно, действует в его интересах.

Исследование рынка для поиска объекта, отвечающего требованиям покупателя, включет:

  • сравнительный анализ цен аналогичных объектов, которые в настоящее время предлагаются и рекламируются для продажи в непосредственной близости;
  • цены сопоставимых объектов, недавно проданных в этом районе;
  • проверка планов застройки в зоне объекта в муниципалитете.

Далее выполняется проверка объекта в Land Titles Office на предмет соответствия титула. В Австралии существует три главных категории собственности (титула) — Torrens, Strata и Community. Титулы прописаны в документе Certificate of Title, который находится на руках у владельца. Соответствующую выписку можно получить в Land Titles Office. Титул Torrens предусматривает полную собственность на землю (обычно это дома или поместья). Титулы Strata и Community относится к Units, таунхаузам и квартирам. Там есть общая собственность, управляемая некорммерческой организацией, членами которой являются все собственники.

При оценке схемы продажи-купли предпочтительной является Sale by private treaty. Схема Sale by auction обычно используется для вздувания цен созданием имитации повышенного спроса на объект. Схема Rent-to-buy разрешена не во всех штатах и может оспариваться в судебном порядке (например, при желании покупателя выйти из схемы, суд может обязать продавца вернуть выплаченную сумму за вычетам средней рыночной ренты).

Схема Buying off the plan является на сегодня самой популярной из-за пониженной цены, но и самой рискованной по трем причинам:

  1. Объект может быть не сдан вовремя по техническим или финансовым причинам, возникшим у девелопера.
  2. Окружающая обстановка в зоне объекта может измениться за период строительства.
  3. Оценка объекта покупателем может также измениться за период строительства.

Если покупатель выбрал схема Buying off the plan, необходимо тщательно проверить девелопера, в т.ч.:

  • Каковы права покупателя, если он захочет выйти из договора? Когда закончатся эти права?
  • Может ли он вносить изменения в проект после того как подписал контракт?
  • Какие изменения в проекте может сделать девелопер после того как контракт подписан?
  • Имеется ли девелопера одобрение муниципалитета и какой стадии (здесь предусмотрена трехстадийная форма одобрения)?
  • Какие подзаконные акты могут иметь отношение к объекту?
  • Какие гарантии, что стройка будет завершена вовремя? Каковы права покупателя, если это не так?
  • Когда покупатель должен заплатить аванс? Когда покупатель должен внести остаток суммы?
  • Может ли быть изменение цены после того как подписан контракт?

Проверка технического состояния объекта делается агентом, при необходимости он может привлечь технических экспертов. Наиболее важные моменты, типичные для Австралии, включают:

  • потрескавшиеся стены или наклонные полы могут означать оседание фундамента;
  • влажные кирпичные стены могут указывать на поднимающуюся из почвы влагу;
  • плесень на стенах может означать плохой дренаж;
  • пузыри на лакокрасочное покрытие могут свидетельствовать о деятельности термитов;
  • трещины кирпичной кладки могут указывать на структурные проблемы;
  • сломанные черепицы свидетельствуют о проблемах с каркасом крыши.

Если техническое состояние объекта удовлетворяет покупателя, то проверяются юридические обременения. Они включают два основных типа: Encumbrances и Easements. Первые означают ограничения (обычно связанные с зонированием или требованиями местного архитектора) что либо-строить на данном участке (например, двухэтажный дом, металлический гараж и т.п.). Вторые означают прохождение через участок труб, стоков, кабелей и пр. На этой стадии также проверяются права предыдущего владельца, отсутствие закладных, и т.д.

Законодательство в сфере недвижимости постоянно обновляется. Новые законы направлены на защиту прав покупателя. Сегодня они коснулись и ценообразования. Риэлтор должен указывать в контракте предполагаемая цену продажи, выраженную как одной цифрой (например, $ 300 000), так и в виде ценового диапазона. Если он назначает ценовой диапазон, то верхний предел не должен превышает нижний предел более чем на 10%. Например, если нижний предел составляет $ 300 000, то верхний предел не может быть больше, чем $ 330 000.

Новый закон запрещает риэлторам как «заманивание» покупателей предложением цен ниже рыночных, так и существенное превышение средних рыночных цен. Даже когда контракт подписан, существует период в течение двух рабочих дней (cooling-off period), когда покупатель может отказаться от сделки без объяснения причин и без всяких последствий. Платежи по контракту (аванс, как правило – 10% от цены, и окончательный расчет) выполняются на специальный счет у адвоката или лицензированного нотариуса по сделкам с недвижимостью (Сonveyancer). При недовольстве покупателя действиями представителей продавца, он может жаловаться в государственный орган штата Office of Consumer and Business Services, имеющий широкие полномочия.

После полной оплаты по контракту Сonveyancer оформляет документ (Memorandum of Transfer) о переходе титула от продавца к покупателю. Если новый собственник – это группа лиц (например члены семьи), то закон предусматривает две основные формы владения собственностью:

  1. Совместные владельцы (joint tenants), владеющие недвижимостью совместно. Есть один титул, содержащий имена всех владельцев. Если один из них умирает, имущество автоматически переходит к другим.
  2. Владельцы долей (tenants in common). По этой форме каждый совладелец имеет долю от всего имущества. Он может продать свою долю или или оставить ее кому-то по завещанию.

Проекты доходного строительства требуют стартового финансирования из-за высокой стоимости земельных участков в зоне городской застройки (средняя цена 1 кв.м. составляет порядка $ 300). Существует два способа снижения стоимости земли:

  1. Выбор участка, имеющего юридическую возможность subdivision – разделение участка для строительства на нем и последующей продажи или эксплуатации нескольких объектов (или квартирного комплекса). В некоторых случаях бывает целесообразна покупка старого дома с большим участком с последующим сносом старого строения. Для реализации последней схемы необходима проверки существующего зонирования (должна быть разрешена плотная застройка high density).
  2. Покупка большого земельного участка земли сельскохозяйственного назначения с переводом его в категорию коммерческого назначения (цена 1 кв.м. с учетом составит порядка $ 10). Обычно такой участок имеет подготовленные документы для перехода в категорию пригодных для жилищного строительства (Residential Land) и пройденную первую стадию одобрения муниципалитета для строительства объекта (Development Approval).

Услуги по покупке недвижимости сведены в таблицу:

Работы

Цена, $

Результат

 

Предварительная консультация

бесплатно

Требования к объекту и его территориальному расположению, планируемый бюджет сделки.

Поиск объекта и предоставление покупателю на предмет одобрения информации от агента (продавца).

2,5 % от оценочной стоимости, но не менее 7 950

Описание объекта, фотографии.

Проверка объекта в Land Titles Office на предмет соответствия титула (Torrens, Strata, Community).

Отчет покупателю с рекомендациями и ксерокопиями соответствующих юридических документов.

Проверка технического состояния объекта и юридических обременений (Encumbrances, Easements).

Отчет покупателю с рекомендациями и фотографиями.

Оформление ипотечного кредита (Mortgage).

2% от суммы кредита, но не менее

4 950

Кредитный договор с банком.

Проведение переговоров с продавцом по сумме и порядку оплаты, торг.

 

Оплата пошлины на покупку (Stamp Duty) и оплата услуг по оформлению титула (Conveyancing) за счет покупателя.

Предложение (Offer). Внесение задатка.

Внесение окончательной суммы. Оформление сделки (Conveyancing).

 

Гербовые документы на землю и объект.

Операции с землей

Договорная

Земля переведена в Residential Land. Получено разрешение на девелопмент

Если вы заинтересованы в покупке недвижимости в Австралии, обращайтесь к нам по е-mail info@offshore-pro.info и мы предоставим вам квалифицированного агента.

Просмотров: 0

Подпишитесь на наш телеграм канал и расскажите о нем знакомым в бизнесе.

Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Пожалуйста, напишите Вопрос или Комментарий к статье! на основе ваших ценных для нас комментариев и вопросов эта статья может быть дополнена и улучшена.

ВНИМАНИЕ! Все посты содержащие скрытую рекламу, контакты и не имеющую отношение к данной публикации информацию не будут пропущены модератором портала к публикации.

ВНИМАНИЕ ЕЩЕ РАЗ: Для конкретных индивидуальных вопросов и заказов услуг существует конфиденциальный чат, мессенджеры, телефон и наш корпоративный е-майл. В комментариях мы просим писать именно вопросы и предложения по данной конкретной статье или Ваше мнение по вопросу, который поднят в этой статье.



Адрес вашей почты не будет опубликован.